کمسیون تخصصی قوه قضائیه که نظرات فوق را مورد بررسی قرار میدهد، در این زمینه چنین اعلام نظر کرده‌است : « نظر به اینکه اجرای حکم دادگاه باید به وسیله شخص محکوم علیه امکان پذیر باشد، لذا در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی احراز مالکیت رسمی خوانده ضروری است و بنابرین باید از اداره ثبت استعلام گردد تا کسی که سند به نام اوست و انتقال مال او احراز شده، محکوم به تنظیم سند رسمی گردد تا حکم صادره قابلیت اجرایی پیدا کند.»[۵۳]
۲-وقوع معامله به طور صحیح بین طرفین
یکی دیگر از ارکان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی این است که معامله به شیوهای درست میان طرفین منعقد شده باشد و ارکان بیع، اعم از ایجاب و قبول و معلوم بودن عوضین و جهات بیع و… به نحو کاملی محقق شده باشد؛ چنان که جایی برای ایراد و شبهه باقی نماند. در این صورت مستند دعوا ممکن است به یکی از دو حالت زیر باشد:
۱) مدرک عادی که بر انعقاد عقد معیّن قانونی یا قرارداد نامعیّنِ صحیح دلالت کند؛ البتّه درصورتیکه ایرادی، اعم از انکار یا ادّعای جعل، به اصالت سند وارد نشود و یا ادّعای انحلال قرارداد به نحوی از انحاء قانونی، اعم از فسخ یا اقاله مطرح نگردد. در این صورت، دادگاه پس از نخستین جلسه دادرسی، مبادرت به انشای رأی می نماید و در صورت ایراد یا ادّعای جعل در نخستین جلسه دادرسی، با صدور قرار کارشناسی راجع به اصالت یا جعلیّت سند برّرسی می کند.[۵۴]
۲) ممکن است قرارداد بیع که بین دو نفر تحقق پیدا کرده‌است، فقط با ایجاب و قبول شفاهی انجام گرفته باشد که مراتبِ تحقق آن، توسط شهودی که واجد شرایط ادای شهادت هستند، گواهی می شود. البته شهادت شهودی که بر وقوع یا انعقاد عمل حقوقی دلالت کند. در این صورت دادگاه پس از تشکیل نخستین جلسه دادرسی، قرار استماع شهادت شهود را صادر می کند[۵۵]. سپس وقت دیگری برای دعوت طرفین و شهود، به منظور استماع یا ادای شهادت تعیین میگردد. پس از تشکیل دادگاه و گواهی گواهان به نحو صریح و روشن، مبنی بر وقوع عمل حقوقی به نحو صحیح و احراز مالکیت خواهان، دادگاه مبادرت به انشای رأی مطابق با خواسته می نماید وگرنه در صورت عدم احراز، حکم به بیحقّی وی صادر می کند.
ج: موانع طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
گاهی اوقات در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، با موانعی مواجه میشویم که صدور حکم با وجود آن موانع به سادگی ممکن نمی باشد و لازم است که اقدامات دیگری از سوی خواهان دعوا به عمل آید تا موجبات حکم الزام به تنظیم سند رسمی فراهم آید. در زیر به برخی از این مسائل اشاره می شود:
۱- در رهن بودن ملک موضوع دعوا: خریدار باید اطمینان حاصل نماید تا ملکی را که خریداری نموده و برای آن درخواست الزام به تنظیم سند رسمی داده است، در رهن یا بازداشت نباشد. اساساً معامله و انتقال مالی که در رهن قرار دارد، به موجب مقرّرات قانون مدنی جایز دانسته نشده است؛ ماده ۷۹۳ قانون مدنی در این خصوص مقرّر داشته است: «راهن نمیتواند در رهن تصرفی نماید که منافی با حقّ مرتهن باشد» ؛ بنابرین انتقال مال مرهونه به غیر، با رعایت حقوق مرتهن مقدور است؛ بر این اساس در این حالت خریدار می بایست، فکّ رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه نماید، لیکن فکّ رهن در صورتی ممکن است که بدهی راهن تسویه شده باشد.
در این زمینه رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عالی کشور به شماره به شرح زیر صادر شده است: « مطابق مواد قانون مدنی، گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود؛ لیکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه، حق عینی و حق تقدم ایجاد می نماید که می تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد، نافذ نخواهد بود اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه. بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده، اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست، در نتیجه رأی شعبه ۱۴ دیوان عالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آرای صحیح و قانونی تشخیص می شود و…..برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازمالاتباع است.»[۵۶]
با توجه به آنچه گفته شد، به نظر میرسد که در تعارض دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با رهن ملک موضوع بیع نامه، باید بین دو حالت تفکیک قائل شد:
گاهی اوقات تنظیم سند رهنی، موخر بر بیع نامه عادی است، در این صورت اگر هم با فروش نامه عادی، خریدار را مالک نشناسیم، با تنظیم فروشنامه مذکور، حق دینی(تعهد به تنظیم سند رسمی) به نفع او ایجاد شده است و عمل بعدی فروشنده در رهن ملک موضوع بیع نامه، مخالف حق مذکور می‌باشد و لذا خریدار می تواند با تقدیم دادخواست ابطال سند رهنی تنظیمی، مقدمات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده را فراهم کند. اما گاهی تنظیم سند رهنی مقدم بر بیعنامه عادی است، در این صورت چون حق مرتهن نسبت به عین مرهونه، حق عینی تبعی می‌باشد، با انتقال مال مذکور به هر شخصی، حق مذبور در برابر آن شخص و سایر اشخاص قابل استناد بوده و مرتهن می تواند طلب خود را از محل مال مذکور وصول نماید، لذا صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده به ویژه با ذکر حقوق مرتهن، فاقد منبع قانونی به نظر میرسد.[۵۷] بنابرین چنانچه پلاک مورد ادّعا، در رهن باشد، با وجود حقّ عینی مرتهن، تا زمان فکّ رهن، امکان تنظیم سند رسمی پلاک ثبتی مرهونه وجود ندارد؛ بنابرین دعوای الزام به تنظیم سند قابلیّت استماع نخواهد داشت؛ مگر اینکه خواهان مدرکی ارائه نماید که حاکی از اذن مرتهن باشد؛ در این حالت با طرف دعوی قرار دادن مرتهن، دعوی قابل استماع خواهد بود؛ در غیر این صورت خریدار می تواند با تقدیم دادخواستی، الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی به نام خود را مطالبه نماید و پس از صدور حکم، چنانچه فروشنده نسبت به فک رهن و تنظیم سند به نام خریدار اقدام نکرد، خریدار با هزینه متعهد(فروشنده) موجبات فک رهن را فراهم آورده و پس از فک رهن، سند رسمی توسط فروشنده و در صورت امتناع وی، توسط نماینده دادگستری در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار انتقال یابد.
۲- متعلق به غیر بودن ملک موضوع دعوا: همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می تواند با طرح شکایت، با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام نماید. در این موارد، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان پذیر نیست؛ زیرا وی مبادرت به فروش مالی کرده که قانوناً متعلّق به وی نبوده است.
