مبحث دوم : اوصاف و ویژگی های اسناد اصلاحات ارضی
اسناد اصلاحات ارضی دارای اوصاف و ویژگی های خاص خود میباشد و همین امر موجب گردید تا در اعتبار بخشی به آن در محاکم شاهد برخوردهای معارض باشیم . در این مبحث طی دو گفتار به بررسی اوصاف شکلی و ماهوی اسناد اصلاحات ارضی خواهیم پرداخت .
با توجه به ابهامات عدیده ای که در اعتباربخشی نسبت به اینگونه اسناد در محاکم وجود دارد تشریح و تبیین اوصاف و ویژگی های اینگونه اسناد ، کمک شایان توجهی به شناخت جایگاه آن در محاکم خواهد نمود .
گفتار اول : اوصاف شکلی
اسناد اصلاحات ارضی که جهت انتقال ملک به زارع صاحب نسق تنظیم شده است همانند سایر اسناد انتقال مالکیت معرف مشخصات ملک ، طرفین معامله ، ثمن معامله و شروط و تعهدات میباشد . در تمامی این اسناد ، انتقال دهنده وزارت تعاون و امور روستایی میباشد که به واسطه عدم انتقال ملک از جانب مالکین به زارعین صاحب نسق ، نماینده وزارت تعاون بموجب تبصره ۱ ماده ۲ و نیز ماده ۶ قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستاجر ، راسا نسبت به انتقال ملک اقدام خواهد نمود . انتقال گیرنده نیز افرادی میباشند که بواسطه اجرای قوانین اصلاحات ارضی به عنوان صاحب نسق ،مستحق دریافت و اخذ سند نسبت به اراضی تحت کشت میباشند .[۴۳]
در متن اسناد اصلاحات ارضی ، مورد معامله شامل مشخصات عرصه ای است که تحت کشت و زرع زارعین قرار می گرفت و بر اساس اجرایی شدن قوانین اصلاحات ارضی به آنان واگذار شد . تفاوتی که در خصوص اینگونه اسناد با سایر اسناد رسمی مالکیت وجود دارد آن است که مشخصات ملک اعم از حدود و ثغور و یا پلاک فرعی در آن وجود ندارد ، بلکه به صورت مشاع و بر اساس سهم زارع از مجموع سهام اراضی مزروعی آن روستا قید شده است . به عنوان مثال چنانچه در متن سند قید گردد « مورد معامله : مشاع برابر ۳/۴ هکتار سهم از ۱ ۳۴ هکتار سهم کل اراضی مزروعی قریه خواچک پلاک شماره ۱۴ اصلی واقع در بخش کجور …» این بدان معنا است که از مجموع ۱۳۴ هکتار اراضی مزروعی قریه خواچک که مشمول اصلاحات ارضی شده است ، ۳/۴ هکتار متعلق به دارنده سند میباشد اما اینکه در کجای قریه واقع شد به هیچ عنوان از متن سند قابل احراز نمی باشد . این نکته از مهم ترین معایب اسناد اصلاحات ارضی به شمار میآید و در مباحث آتی به تشریح آن خواهیم پرداخت .
ثمن معامله نیز بدوا مقرر گردید که بر اساس اقساط ۱۲ ساله پرداخت گردد لکن متعاقبا این مدت به ۱۵ سال افزایش یافت . همچنین در متن سند قید گردید که تمامی عرصه مورد معامله در رهن و وثیقه فروشنده قرار گرفته و فک رهن موکول به پرداخت تمامی وجوه اقساطی میباشد . در مباحث آتی به این موضوع نیز تفصیلا خواهیم پرداخت.
گفتار دوم : اوصاف ماهوی
اسناد اصلاحات ارضی هرچند در ظاهر به عنوان سند رسمی مالکیت تلقی شده و افراد آن را پشتوانه مالکیت و ثبوت حقانیت خود نسبت به اراضی تحت تصرف و تملک خود می دانند ، لکن در واقع امر بواسطه لحوظ شرایط و تعهداتی که در متن سند درج گردیده و مورد پذیرش طرفین نیز قرار گر فته است ، موجبات خروج اینگونه اسناد از عنوان « بیع قطعی » را فراهم می کند . در اینگونه اسناد ، نوع سند به عنوان سند انتقال تعریف شده و بعضا عنوان « انتقال مشتمل بر رهن » نیز در آن درج گردیده که این امر نیز موجبات ابهام و طرح سوالات اساسی راجع به ماهیت حقوقی اینگونه اسناد را باعث گردیده است . اگر اسناد اصلاحات ارضی را به عنوان بیع قطعی و سند رسمی انتقال بدانیم ، آثار حقوقی و جایگاه خاصی در محاکم خواهد یافت و چنانچه آن را به عنوان اسناد رهنی یا سند انتقال مشتمل بر رهن بدانیم آنگاه ماهیت حقوقی آن به کلی دگرگون شده و اعتبار بخشی و قابلیت استنادی آن در محاکم و عالم خارج نیز دستخوش تغییرات اساسی خواهد شد . مع الوصف ، با توجه به گستره شمول مباحث مطروحه راجع به اوصاف ماهوی اسناد اصلاحات ارضی ، در فصل آتی به تفصیل به تشریح ماهیت حقوقی اینگونه اسناد خواهیم پرداخت .
فصل دوم : بررسی ماهوی اسناد اصلاحات ارضی
هرچند که اسناد اصلاحات ارضی به عنوان سندی رسمی مورد پذیرش قرار گرفته است لکن شناخت نوع و
ماهیت اینگونه اسناد نیاز به بررسی و تدبیر بیشتری دارد . اسناد رسمی بسیار متنوع بوده و شامل انواع عقود و معاملات و ایقاعات و غیره میگردد ، اما اینکه سند اصلاحات ارضی در قلمرو کدامیک از این تقسیم بندی قرار دارد امری است که در مباحث آتی به بررسی آن خواهیم پرداخت .
مبحث نخست : ماهیت حقوقی اسناد اصلاحات ارضی
شناخت ماهیت حقوقی در عزیمت از آغاز تا پایان ایجاد یک پدیده ، شرطی اجتناب ناپذیر است . تا وقتی که یک ماهیت حقوقی با تمام قیود و حدود آن شناخته نشود قادر نخواهیم بود آثار قانونی مخصوص آن را شناسایی کنیم.
ماهیت یک پدیده حقوقی نشان میدهد که د رمیان عناوین مختلف حقوقی ، جایگاه آن پدیده کجاست و پس از این ، شرایط ، عناصر و اجزاء سازنده آن پدیده قابل درک میگردد .به تعبیر فلاسفه ، ماهیت یک پدیده ، یعنی جوهر و ذات آن پدیده ، اسناد اصلاحات ارضی پدیده حقوقی است که دارای ماهیت قانونی میباشد ، لکن در خصوص ذات و ماهیت آن به عنوان یک سند رسمی که مبین انتقال قطعی ملک به نام افراد باشد محل تردید است . هرچند که در ظاهر ، اینگونه اسناد را به عنوان سند رسمی و قطعی می دانند ، اما با امعان نظر به متن سند و شروط و تعهدات مندرج در آن ، برداشت متفاوتی از آن حاصل شده و جایگاه اسناد اصلاحات ارضی به نوان سند قطعی انتقال ملک متزلزل میگردد .
در متن اسناد اصلاحات ارضی اشاره گردید که تمامی مورد معامله در قبال ثمن مبیع ، در رهن و وثیقه فروشنده قرار خواهد گرفت و خریدار (صاحب سند ) قبل از پرداخت تمامی بهای اقساط ملک و فک رهن ، حق هیچگونه معامله و صلح حقوق و وکالت نسبت به عین و منافع مورد معامله را ندارد . با امعان نظر به متن اسناد تنظیمی و مستفاد از سیاق عبارت و شرایط مندرج در قرار داد ، این مهم حاصل میگردد که اسناد اصلاحات ارضی به عنوان بیع قطعی که موید انتقال ملک به نام اشخاص باشد ، دارای ماهیت و عنوان حقوقی
خاصی است که در قوانین موضوعه کشور از آن به عنوان « سند انتقال مشتمل بر رهن » تعبیر میگردد .
اسناد انتقال مشتمل به رهن در اصل همان سند قطعی هستند که مبین انتقال مالکیت از جانب فروشنده به خریدار خواهد بود ، لکن بواسطه شرایط خاص و تعهدات و توافقات بعمل آمده بین طرفین ، ملک و یا عین مورد معامله در رهن و وثیقه فروشنده قرار میگیرد تا چنانچه خریدار به تعهدات مالی خود جهت پرداخت ثمن عمل ننماید ، فروشنده از طریق مبادی قانونی و با صدور اجرائیه و النهایه مزایده و فروش ملک بتواند به طلب خود دست یابد . به عنوان مثال ، ملکی را فروشنده به خریدار واگذار میکند اما به دلیل اینکه امکان پرداخت تمام پول از سوی خریدار وجود ندارد ، سند قطعی منتقل می شود و در عوض ، دوباره ملک بابت تضمین بدهی فروشنده از خریدار در رهن فروشنده باقی می ماند . بدین ترتیب ، سند مشتمل بر رهن به وجود میآید . برخلاف سند رهنی ، در این نوع سند ، مالکیت به طور قطعی به فرد منتقل می شود . بنابرین فروشنده حق ندارد که ملک را پس بگیرد و در صورت پرداخت نشدن طلب ، با صدور ارجائیه و مزایده ، مشکل برطرف خواهد شد .
مبحث دوم : جایگاه اسناد مشتمل بر رهن در قوانین