این رساله در پنج فصل تشکیل شده که در فصل اول در مورد کلیات پژوهش بحث شده است و در فصل دوم در مورد مبانی نظری و مفهومی پژوهش تحقیق صورت گرفته است . لذا در فصل اول ودوم به کلیات و مفاهیم کاربردی در امور ثبتی پرداخته و در فصل سوم به آثار حقوقی اسناد مالکیت ثبت شده مورد واکاوی قرار میگیرد و در فصل چهار م به محدودیتهای حقوقی اسناد مالکیت ثبت شده پرداخته می شود.و در فصل اخر به نتیجه گیری و پیشنهادات اشاره میگردد.
مفاهیم کاربردی امور ثبتی
گفتار اول : تعاریف
ثبت : نوشتن قرارداد , معاملات, عقود و وضعیت املاک در دفاتر رسمی را ثبت گویند.
سند : در اصطلاح حقوقی باید گفت که طبق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی:سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقامدعوی یا دفاع قابل استناد باشد که هم شامل سند عادی-رسمی و هم شامل اسناد تجاری خاص میگردد که در حکم سند رسمی هستند مثل اوراق بهادار٬
سند رسمی: طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی سند رسمی عبارت است از سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند مثل سندی که در دفترخانه ها تنظیم میشوند وشناسنامه، گواهینامه، احکام استخدام و… از ویژگیهای اسناد رسمی در آیین دادرسی دادگاه ها و مراجع رسیدگی کننده ی غیر دادگستری این است که نمیتوان نسبت به این اسناد, اظهار انکار یا تردید کرد و تنها میتوان مدعی جعلی بودن شد. همچنین از دیگر ویژگیهای این اسناد, قابلیت اجرای مفاد این اسناد از راه حاکمیت دولتی از قبیل دوایر اجرایی اداره ی ثبت اسناد و املاک است.( آییننامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی و لازم الاجراآییننامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی و لازم الاجرا)
سند مالکیت : نوعی از سند رسمی است که پس از طی تشریفات ثبت مال غیر منقول و ثبت آن در دفتر ویژه ای از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک که نام آن دفتر املاک است به مالک داده می شود .
املاک : به مال غیر منقول گویند . عبارتند از ۱- زمین ( ارصه) ۲- ساختمان ( اعیان) و بحث حقوق ثبت پیرامون این دو مورد است.(م .۳ . ق. اوقاف)
املاک ثبت شده به املاکی اطلاق میشوند که دارای سابقه ثبت در دفتر املاک هستند.
املاک موروثی : هرگاه فردیکه سند مالکیت بنام او صادر گردیده فوت نماید وارث او میتوانند با ارائه مدارک زیر : الف- تقاضای صدور سند مالکیت ؛ ب – فرم گواهی حصر وراثت ؛ ج – فرم ۱۹ مالیاتی ؛ و- اصل سند مالکیت مورث از اداره ثبت محل وقوع ملک درخواست صدور سند مالکیت نماید.
اعتبار اسناد مالکیت : اسناد مالکیت از طرف ادارات ثبت همیشه معتبر هستند و فقط با حکم قطعی مراجع قضایی صالحه یا قانون مصوب مجلس شورای اسلامی قابل ابطال میباشد
سند مالکیت معارض : سند مالکیتی که نسبت به کل یا بعض محدوده سند مالکیت دیگر (که قبلاً صادر شده) تاریخاً موخر بر ثبت اولیه در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد سند مالکیت معارض است و تا وقتی که حکم نهائی به صحت صدور آن از دادگاه صادر نشود صفت سند مالکیت معارض را دارد
حریم املاک:مطابق ماده ۱۳۶ قانون مدنی در حریم مقداری از اراضی اطراف ملک و قنات و نهر و امثال آن است که برای کمال انتفاع از آن ضرورت دارد.
حق ارتفاق از حقوق عینی هستند که برای شخصی در ملک دیگری ایجاد میگردد مثل حق العبور از ملک مجاور.
املاک مشاعی:اگر حقوق مالکین متعدد در تمامی ملک منتشر شده باشد مالکیت مشاعی است که ممکن است به طور قهری یا اختیاری حاصل شده باشد.
افراز: چنانچه دو یاچند نفر نسبت به ملکی به طور مشاع مالکیت دارند هریک از آن ها میتوانند نسبت به افراز سهمی خود از سایر مالکین دیگر اقدام نمایند.
تفکیک املاک : در صورتی که ملکی به قطعاتی کوچکتر تقسیم گردد به این عمل تفکیک گفته می شود در این حالت ملک ممکن است یک نفر ویا چند نفر مالک داشته باشد که در صورت تعدد مالک کلیه مالکین بایستی با تفکیک موافقت داشته باشند بدیهی است مالکیت مالکین مشاعی در هر یک از قطعات تفکیکی برابر است با سهام وی در ملک اولیه
اظهارنامه: یک فرم مخصوص که از طرف سازمان ثبت در موقع شمار گذاری املاک به مالکین داده می شود که بر اساس این اظهارنامه اقدام به ثبت ملک بکنند این اظهارنامه ثبتی یکی از پرونده های ثبتی است که در زمان مطالعه اظهارنامه باید این فرم را نیز مطالعه کرد چون مبنای مالکیت است.
دعاوی ثبتی ، دعاوی است که در جریان ثبت املاک و اسناد و اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا موضوعیت پیدا کرده و پرونده در محاکم دادگستری مطرح و مورد رسیدگی قرار میگیرد.
اعتراض به ثبت ملک : منظور از اعتراض به ثبت « نوعی دعوی است که کسی خود را در مورد تقاضای ثبت دیگری کلاً یا بعضاً و یا در ارتفاقی ذی حق میداند و به ترتیبی که قانون تعیین کردهاست به تقاضای متقاضی اعتراض میکند . »
بازداشت املاک: املاک ثبت شده حسب تقاضای مراجع قضائی صالحه ازقبیل محاکم ودادسراهای عمومی وانقلاب وشعب بازرسی واجرای ثبت ودادگستری قابل بازداشت میباشند.
اعیان : اعیان در اصطلاح ثبت به آنچه بر روی زمین ساخته میشود اطلاق میگردد گرچه از نظر حقوقی کلمه زمین خود دلالت برعرصه و اعیان میکند ولی در امر ثبت مراد از اعیان مستحدثاتی است که روی ملک(زمین) بنا میگردد.
اصلاح حدود : چنانچه در اثر تغییر وضعیت در مجاورین املاک ثبت شده تغییری در وضع حدود اربعه ملکی که دارای سند مالکیت میباشد حاصل شود و یا به عبارت دیگر یک یا چند حد از حدود اربعه ثبت شدهایکه قبلا به پلاک شخصی محدود شده در اثر تغییر وضع مجاورین به کوچه محدود شود مالک میتواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای اصلاح حدود نماید.
فصل دوم
ادبیات ، مبانی نظری و مفهومی پژوهش
مبحث اول: سابقه تاریخی حقوق ثبت
گفتار اول : سابقه حقوق ثبت در دوره هخامنشیان
بند نخست : قبل از هخامنشیان
اولین اطلاعی که ما از ثبت به مفهوم امروزی آن در تاریخ ایران سراغ داریم قانوننامه حمورابی مربوط به قرن بیستم قبل از میلاد است که در ماده ۴۴ و ۶۰ آن درباره نوشتن قرارداد اجاره و مدت و مبلغ اجاره مقرراتی وضع شده و مواد ۱۲۰ و ۱۲۷ آن، در رهن طلا و نقره و کتبی بودن قرارداد و عقد ازدواج با حضور گواهان و به صورت مکتوب اجباری شده است . ( اختری، ۱۳۸۲: ۱۲۵)
و نیز در مواد ۳۷ و ۳۹ و ۴۸ قانون حمورابی، هرگاه کسی مزرعه یا بستان یا خانهای را میخریده لوح قرارداد مکتوب مالکیت فروشنده را میشکسته و قرارداد جدید مکتوب میشده است. این چند بند از قانوننامه حمورابی نشان میدهد که مدتها قبل از حمورابی نزد مردمان منطقه غرب و جنوبغربی ایران، برای ثبت قراردادها و مالکیت، کتابت بر الواح سفالین و مشابه آن رواج داشته است( رازانی، ۱۳۷۹: ۱۹-۱۸) و همچنین در سال ۱۳۴۵ خورشیدی سنگنبشتهای به خط میخی بابلی در شمال پل ذهاب کرمانشاه در دامنه کوهی کشف شده که محتوای آن حدود املاک مزروعی و مراتع و سایر مشخصات مربوط به آن را تعیین میکند و معمولاً این قبالهها در دو نسخه تهیه میشده که یکی از آن ها در زمین (موضوع سند) نصب میگردید. این نوع سنگنبشته را «کودورو» مینامیدند و البته تعداد دیگری از این کودوروها در حفاریهای شوش توسط دومرگان کشف شده است.
